公務員のアパート経営が違法に…なんてもったいない失敗!

物件の管理業務のほとんどを不動産会社にお願いできるので、副業を目指す公務員がすべきことは、資金をしっかり管理し、無駄な支出を極力回避して、毎日の本業をがんばることです。
マンション経営をしていて一番いいことは、本業からの収入はそのまま、それ以外の不労所得があることです。

ただ、アパート経営が違法になってしまうと、そのすべてが失われてしまうことがあります。

公務員のアパート経営では、違法になることがないように注意しなければいけません。

公務員のアパート経営が違法になるケース

アパート経営が違法になるケースとしては様々なものが考えられます。

都市計画法建築基準法等の行政法規違反だったり、暴力団排除条例や駐車場条例等の各自治体の条例違反だったり。
場合によっては詐欺等の刑法犯になることもあるかもしれません。

ただ、ここでは公務員特有のものについて挙げていきます。

公務員特有のアパート経営が違法になるケースとしては、国家公務員法または地方公務員法に違反した場合があります。

  • 私企業からの隔離違反・営利企業への従事等制限違反
  • 職務専念義務違反
  • 信用失墜行為

いずれも懲戒処分の対象となる行為です。

私企業からの隔離違反・営利企業への従事等制限違反

公務員の副業は法律で制限されています。
国家公務員は国家公務員法第103条で私企業からの隔離が、地方公務員は地方公務員法第38条で営利企業への従事等制限が、それぞれ定められています。
国家公務員は人事院の承認を、地方公務員は任命権者の許可を得なければ自ら営利企業を営むことができません。

ただし、アパート経営にあたってはいくつかのポイントがあります。

一定規模未満のアパート経営について

一定規模未満のアパート経営については、承認または許可を得なくてもすることができます。
この一定規模未満となるためには、次のいずれにも該当しないこととされています。

  • 賃貸する建物について
    • 賃貸物件全体で独立家屋の数が5棟以上または区画の数が10室以上(いわゆる5棟10室基準)
    • 建物に劇場等の娯楽集会、遊技等の設備がある
    • 建物が旅館、ホテル等特定の業務用途に使われている
  • 賃貸料収入について
    • 年額500万円以上

以上から、アパートが4棟以下かつ9室以下で、年間家賃収入500万円未満であれば、承認または許可を得ることなくアパート経営をできることになります。

単純計算ですが、9室のアパートの場合、1室あたりの賃料が46,000円/月であれば、46,000円/月×9室×12月=4,968,000円となり、承認または許可を得る必要はありません。

もっとも、実際はこれに礼金等の賃料の前払い的性格の一時金の償却額や敷金等の預り金的性格の一時金の運用益、空室等による損失額等を考慮することになります。

承認または許可を得る基準

一定規模以上のアパート経営にかかる承認または許可を得るためには、当該アパート経営が次の要件を満たしている必要があります。

  • 不動産賃貸に関して特別な利害関係またはその発生のおそれがないこと
  • 管理業務の委託等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること
  • その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと

承認または許可にかかる申請をする際に、上記の要件を満たしていることを証明する必要があります。

私企業からの隔離・営利企業への従事等制限に違反するケース

私企業からの隔離・営利企業への従事等制限に違反するのは、承認または許可を得る必要があるにもかかわらず、これらを得ないままアパート経営をしてしまった場合です。
ありがちなのは

  • 買い増し等の結果、承認または許可を要する規模になったにもかかわらず、申請を怠ったケース
  • 民泊を行っている等、申請をしても承認または許可を得られないので申請をしなかったケース
  • 申請をすること自体が面倒だったので申請しなかったケース

等です。

なお、民泊はそれ自体が自ら営利企業を営むことに該当するので、二重の違反になります。

また、厳密にいえば、アパートに自動販売機を併設した場合、原則としてアパート経営とは別の事業となります。
このため自動販売機については別途承認または許可を得る必要がありますが、許可基準を満たすことが難しくなっています。

職務専念義務違反

公務員は法令等に特別の定がある場合以外、勤務時間及び職務上の注意力のすべてをその職責遂行のために用い、職務にのみ従事しなければならないことが定められています(国家公務員法第101条、地方公務員法第35条)。

勤務時間中に不動産会社に連絡する等、アパート経営に関することをしていた場合には職務専念義務に違反したことになります。

信用失墜行為

公務員は、その職の信用を傷つけ、または職員の職全体の不名誉となるような行為をしてはならないと定められています(国家公務員法第99条、地方公務員法第33条)。

ただ、何が信用失墜行為になるのかは事後的に決められる側面があります。
違法行為ではなくても、社会的に批判されるような行為であれば信用失墜行為と事後的に判断されることが多いのです。

常識で判断することなのかもしれませんが、事前に予測しきれない部分もあります。

その意味では注意が必要なものだといえます。

公務員のアパート経営は違法にならないように

公務員のアパート経営は公務員特有の制限があるため、一般人のアパート経営よりも違法となるおそれが大きくなります。
違法なものとなると懲戒処分となるおそれがあります。

公務員がアパート経営をする魅力は、本業を続けたまま不労所得が得られることです。
本業の安定が乱されるようなことがあっては本末転倒だといえます。
本業に悪影響を及ぼさないように、アパート経営が違法とならないように細心の注意が必要になるのです。

公務員のアパート経営は合法であっても注意は必要

もちろん、合法に行っていればアパート経営が安泰というわけもありません。
合法的に行うことばかりに意識が行って、経営の内容まで考えが及ばない、なんてことにならないようにしなければいけません。

アパート経営の場合、マンション経営と違い地域制に関係なく立地させることができるといわれます。
また、初期投資が比較的低予算で済むのに、入居者の数だけの家賃が貰えることから、失敗しにくい安全な不動産賃貸経営として始める方が増えていようです。

それでも、全員がうまくいっているというわけでもありません。

アパート経営では柔軟さも必要

アパート経営は、節税効果や利回りの高さが重要などと言われています。
しかし、当初の計画ばかりにこだわると、予想外の残念な結果になることもあります。
もちろん、事前に計画を策定することは重要ですが、アパート経営は長期間になることから、計画どおりにいかないこともあります。
そのときにどれだけ柔軟に対応できるかで結果が違ってきます。

アパート経営で財をなそうと思うなら、自分の所有する収益物件がうまく利益を生んでくれるように適切に対応することが必須になってきます。

地震や水害、火災などで物件が損傷してしまうことがあり得ます。
保険に加入していれば損害を最小限に抑えることができるかもしれません。
また、それを機にリフォーム等を行うことで、むしろ利益を増やすことができることもあります。
逆に、最悪の場合にはさじを投げる、物件を処分することも可能性として頭の中においておかなければならないでしょう。

公務員のアパート経営は合法的なものでなければいけません。
同時に合法なだけでもいけません。

違法にならないように注意を払いつつ、利益を生み出せるように柔軟に対応することが求められるのです。

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